Il rischio esogeno (interno) è determinato dal contesto e dalle condizioni ambientali in cui il bene è inserito; elementi come l’affidabilità del mercato immobiliare,l’importanza della città dove il bene è situato e la posizione all’interno della città stessa,sono fattori importanti nelle determinazione del reddito nel medio\ lungo periodo. Di solito l’importanza della città e del suo sviluppo riduce significativamente il rischio in quanto vi sarà una bassa probabilità di perdere l’affitto;se il rango della città è alto la domanda sarà molto alta.  A determinare un alto rango contribuiscono:

1. il pil dell’area geografica
2. il rapporto tra dimensione del territorio e numero di imprese
3. un’ottima rete comunicativa
4. la dimensione del contesto urbano
5. la tipologia del settore prevalente
6. la vicinanza ad altre importanti città
7. la posizione nel territorio nazionale
8. mobilità,cultura e redditi della popolazione residente.

Investire in una città che ha queste caratteristiche comporta un beneficio del rendimento rispetto ai costi. Oltre ai fattori presenti possono contribuire anche le evoluzioni future determinate da :

1. vicinanza a città importanti
2. struttura produttiva che garantisca sviluppo nella zona
3. domanda limitata di servizi resi competitivi con altre aree di pari rango.

Le caratteristiche del mercato immobiliare:studiare le condizioni del mercato implica verificare la stabilità,l’efficienza e l’affidabilità. La valutazione del rischio è imprescindibile da un buon monitoraggio delle strategie oltre che della concreta possibilità di smobilizzo dell’investimento. Sicuramente saper investire è fondamentale quanto saper disinvestire.

Tale mercato viene misurato con molti indicatori:la volatilità del prezzo dell’immobile,la variabilità ottenuta nel tempo del rendimento di locazione,i tempi medi utili alla sua liquidazione,la media delle transazioni dell’area oggetto di studio e la differenza tra il prezzo richiesto e il prezzo finale di vendita.

Fino al 2002 i tempi di vendita hanno visto una decisa riduzione ma dal 2005 gli stessi si sono allungati e il divario tra prezzo richiesto e prezzo offerto è aumentato. Altro elemento che conferma la scarsa vivacità di mercato è l’allungamento dei tempi di locazione.

Dal 1998 i tempi di vendita si sono di molto ridotti anche se negli ultimi anni vi è stata una leggera risalita;tale mercato è diventato maggiormente efficiente soprattutto nelle operazioni di acquisto e vendita. Da sottolineare che il mercato locale risente dell’andamento di quello globale ed è molto eterogeneo tra città del Nord,Sud e Centro Italia differenziandosi però tra città grandi e piccole.

La location:un immobile ha un valore più elevato se si trova in centro rispetto alla periferia;tale regola prevede alcune eccezioni soprattutto dovute all’interesse che si può avere in determinate aree. Tale interesse è dovuto alla presenza di servizi,negozi e aree attrezzate;questo spiega perché il rango di una location non è fisso ma varia nel tempo. Ogni area può avere un asset diverso:

1. zone centrali
2. semicentrali
3. periferiche
4. pregiate.

Ne deriva una diversa entità dei prezzi di affitto;nelle aree centrali e pregiate sarà più alto rispetto a quelle periferiche. Questo però non sempre risulta vero soprattutto per le imprese che possono attribuire maggiore importanza ad una zona “periferica”che però è ideale per le proprie esigenze. In sintesi possiamo affermare che stilare una classifica obiettiva è valida e oggettivamente impossibile.