Esso prende in considerazione le specifiche caratteristiche dell’asset e risulta funzione del rapporto tra offerta e domanda del bene in questione, della sua fungibilità, della sua destinazione d’uso e delle sue caratteristiche tecniche.

Quindi da valutare è la caratteristica qualitativa (anno di costruzione dell’immobile), le opere ristrutturative e manutentive,l’attuale stato conservativo,la sua sicurezza,la sua esteticità e la sua dotazione impiantistica; tali fattori possono eventualmente far discostare il rendimento effettivo da quello atteso.

Dal punto di vista dell’età gli immobili si distinguono in :

1. nuovi
2. ristrutturati
3. recenti
4. da ristrutturare
5. usati.

Per quanto riguarda la tecnologia la valutazione del rischio si basa sulla presenza di impianti conformi alla legge e consumi energetici ottimali. Nel calcolo del rischio non va trascurata  la dimensione del bene;tale rischio è minore se le dimensioni sono adeguate all’effettiva commerciabilità.

Oggi si tende ad usare l’immobile in modo promiscuo ovvero distribuendo sui vari piani uffici,negozi,appartamenti,etc. La qualità del bene è garantita da una certificazione che può riguardare tutto o parte dell’immobile.

Una caratteristica positiva dell’immobile è la fungibilità che lo rende capace di adattarsi a diverse situazioni,a vantaggio del proprietario. Essa è definibile come la propensione naturale del bene ad un alternativo uso ed è funzione della complessità e della quantità di operazioni atte a raggiungere l’obiettivo.

Un costo che bisogna valutare perché incide sul valore del fabbricato è quello di adattamento:più è alto questo rapporto più sono basse le possibilità di utilizzare l’immobile in modo alternativo.